حمایت از مستاجران در برابر تحولات بازار مسکن

به گزارش گلستان24؛بخش مسکن بعد از حدود پنج سال رکود در پاییز سال گذشته دستخوش تغییرات شد و این تغییر در حالی رخ داد که حتی بخشی از متقاضیان مسکن نیز تا حدودی آن را پذیرفته و از این تغییر قیمت ابراز نارضایتی نکردند چرا که این اعتقاد عمومی وجود داشت که تغییر قیمت محدود بعد از پنج سال و عبور از رکود می تواند به نفع بخش مسکن و در نهایت به نفع اقتصاد کلان باشد.

اما با گذشت چند ماه از رشد قیمت ها در سال ۹۶، در اردیبهشت ماه و خرداد ماه امسال جهش مجدد قیمت‌ها به دلیل نوسانات نرخ ارز باعث شد تا قدرت خرید متقاضیان به یکباره افت شدیدی پیدا کند و بازار مسکن مجددا با یک رکود مواجه شود و به گفته اکثر کارشناسان مسکن اگر وضعیت رشد قیمت ها به همین شکل ادامه پیدا کند مجددا بخش مسکن تنها بعد از یک رونق چند ماهه وارد یک رکود چند ساله خواهد شد.

فردین یزدانی کارشناس مسکن در گفت و گو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس می گوید: در چند ماه گذشته بخش مسکن تحت تاثیر بازارهای موازی مانند ارز و سکه از یک سو و افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی از سوی دیگر، دستخوش تغییرات و افزایش قیمت شده است بنابراین در ۳ ماه نخست سال جاری، این بازار شاهد رشد سرسام آور قیمت بوده و این نگرانی را بوجود آورد که قدرت خرید بخش بزرگی از جمعیت در این بازار به شکل محسوسی کاهش یابد.

اکثر مشاوران املاک و حتی کارشناسان دولتی بخش مسکن بر این باور هستند که نگرانی از بابت رشد سرسام آور قیمت مسکن را باید در میان اجاره نشین ها جستجو کرد چرا که رشد قیمت مسکن بیشترین تاثیر را در افزایش نرخ اجاره بها خواهد گذاشت .

حسام عقبایی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است که اجاره مسکن تابعی از قیمت زمین و ساختمان است، و افزایش قیمت این دو، می‌تواند افزایش اجاره‌بهای آپارتمان‌ها را رقم بزند. آنطور که آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی نشان می‌دهد، اجاره بهای ساختمان در ماه خرداد، در شهر تهران ۱۲.۵ درصد و در کل مناطق شهری ۱۰.۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است.

حال سئوالی که مطرح است این است که پیشنهادات جدید در حوزه مسکن و ساختمان که نوید آن را وزیر راه و شهرسازی داده بود به کجا رسید. آخوندی اعلام کرده بود که در این زمینه ابتکارات و پیشنهادات مختلفی در بخش‌های مختلف از جمله اجاره بهای مسکن، معافیت‌های مالیاتی برای ساخت واحدهای با مقیاس کوچک، مالیات بر خانه خالی از سکنه و حوزه مستغلات تدوین و ارائه شده است.

این پیشنهادات که در حال حاضر در مجلس شورای اسلامی و همچنین شورای پول و اعتبار مراحل تصویب خود را طی می کنند هنوز در شورای پول و اعتبار به بحث گذاشته نشده و به نظر می رسد هنوز جدیتی در تصویب آن وجود ندارد.

در جدیدترین نامه عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی به اسحاق جهانگیری، معاون اول رییس جمهور، پیشنهادی برای اصلاح موادی از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ ارائه و تصویب و ارسال آن به مجلس شورای اسلامی در قالب یک لایحه دو فوریتی خواسته شده است.

* حذف اخذ مالیات برای واحدهای کوچک متراژ

در این نامه وزارت راه و شهرسازی خواستار جایگزینی دو ماده و یک تبصره از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ شده است که این اصلاح می‌تواند بر عرضه واحدهای مسکونی در بازار مسکن اثر مثبت بگذارد.

بنا براین اصلاحیه، مالیات بر اجاره مسکن در واحدهایی که مطابق الگوی مصرف، یعنی واحدهای کم متراژ حذف می‌شود که می تواند به عنوان عامل تشویقی برای اجاره واحدهای مسکونی و عرضه بیشتر در بازار به شمار آید. همچنین در اصلاحیه تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون، شرط معافیت مالیاتی، اجاره واحد مسکونی برای ۲ سال یا بیشتر پیش‌بینی شده که باعث افزایش مدت قراردادها و کاهش دغدغه مستاجرین خواهد شد.

همچنین بر اساس این اصلاحیه، انبوه‌سازانی که مبادرت به ساخت واحدهای مسکونی مطابق با الگوی مصرف کنند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ و مالیات بر درآمد موضوع ماده ۷۷ قانون برای واحدهای مطابق الگوی مصرف مسکن، معاف می‌شوند. این افراد در صورت اجاره دادن بخش یا تمام واحدهای ساخته شده مطابق الگوی مصرف مسکن، از مالیات بر درامد اجاره نیز معاف می‌شوند. این معافیت مشمول مالکین بعدی این واحدها نیز خواهد بود. این اصلاحیه می‌تواند مالکان و انبوه‌سازان را به ساخت واحدهای کوچک متراژ و اجاره واحدهای موجود تشویق کند، و شرایط افزایش عرضه در بازار مسکن و به تبع آن کاهش قیمت ملک و اجاره بها را فراهم کند.

* افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی

از سوی دیگر، وزارت راه و شهرسازی برنامه‌ای را نیز برای افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی در نظر گرفته تا صاحبان این واحدها را ناچار به اجاره دادن و یا عرضه واحدهای خود در بازار کند. با جایگزینی ماده ۵۴ این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که علی رغم امکان بهره‌برداری آنها، بیش از ۶ ماه خالی باقی می‌مانند، به عنوان واحد مسکونی خالی تلقی شده و مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهند شد. واحدهای مشمول مقررات این ماده توسط شهرداری‌ها در هر شهر شناسایی شده و شهرداری راسا نسبت به اخذ مالیات از آنها اقدام خواهد کرد. این مالیات در سال نخست یک دوم میزان مالیات متعلقه بوده و بعد از سال دوم خالی ماندن واحد مربوطه، یک و نیم برابر مالیات متعلقه خواهد بود.

این اقدامات از یک سو ساخت واحدهای کوچک متراژ، مطابق الگوی مصرف را تشویق می‌کند و از سوی دیگر با تولید و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری باعث کاهش قیمت و حمایت از مستاجران خواهد شد.

*رشد مداوم قیمت واحدهای مسکونی

سوداگری در بازار مسکن یکی دیگر از عواملی است که در چند دهه اخیر سبب رشد مداوم قیمت واحدهای مسکونی شده است. تبدیل مسکن از یک کالای مصرفی بادوام به کالایی سرمایه‌ای، سبب شده سرمایه‌های سرگردان به سمت این بازار روانه شوند و به منظور حفظ ارزش سرمایه، قیمت مسکن رشد کند. اهمیت این مساله خصوصا هنگامی که سایر بازارها نظیر ارز و سکه با نوسان روبرو می‌شود، بیش از پیش نمایان می‌شود، چراکه در این شرایط، صاحبان املاک برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه خود، اقدام به افزایش قیمت ساختمان می‌کنند.

به همین منظور، عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی باارسال نامه‌ای به اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهوری ماده واحده اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را جهت بررسی و تصویب فوری در هسئت دولت ارائه و خواستار ارسال آن در قالب لایحه دو فوریتی به مجلس شورای اسلامی شد.

بر اساس این پیشنهاد، ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و تبصره‌های ذیل آن به نحوی اصلاح می‌شود که مالکان زمین های بایر با کاربری مسکونی موظف به پرداخت عوارض می‌شوند. در متن این لایحه آمده است: شهرداری‌ها مکلفند از اراضی بایر با کاربری مسکونی در محدوده شهرهایی که دولت تعیین می‌کند سالانه به نرخ ۱۲ درصد بر مأخذ ارزش معاملاتی عوارض اخذ نمایند. مالکان این قبیل اراضی مکلفند مالیات بر اراضی بایر خود را هر سال تا اخر اردیبهشت‌ماه سال بعد به شهرداری محل ملک پرداخت نمایند. همچنین شهرداری‌ها موظفند درآمد حاصل از این ماده را برای اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی و حمایتی دولت هزینه نمایند.

با اجرای این قانون، از یک سو هزینه نگهداری ملک در قالب کالای سرمایه‌ای افزایش پیدا خواهد کرد و مالک ناچار خواهد بود ملک خود را برای فروش یا اجاره در بازار عرضه کند، و از سوی دیگر بخشی از منابع مورد نیاز برای پیش‌برد طرح مسکن اجتماعی تامین خواهد شد. در واقع می‌توان گفت این لایحه در کنار لایحه‌ای که پیشتر به آن اشاره شد، می‌تواند به مرور ماهیت ملک را در ایران از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی پردوام تغییر دهد.

حمایت فوری از مستاجران در برابر تحولات بازار مسکن

دو لایحه ذکر شده، می توانند در میان مدت به تعدیل بازار مسکن و بهبود وضعیت مستاجران و متقاضیان مسکن منجر شود، اما به نظر می‌رسد با توجه به نوسانات ناگهانی بازار مسکن، در حال حاضر مستاجران نیاز به حمایت فوری دولت داشته باشند و با اتمام قراردادهای اجاره، با توجه به افزایش ناگهانی قیمت مسکن، مستاجران با درخواست موجران برای افزایش اجاره‌بها مواجه خواهند شد و یا ناچار خواهند بود واحدی که در آن زندگی می‌کنند را ترک کنند.